Гостиничный номер в парк-отеле 4★ у моря: единая инфраструктура, профессиональное управление AVERON, запуск отеля — 1 июня 2029. Номера корпуса 19 — от 10 191 600 ₽. Старт продаж — с 29 октября 2026 года.
«Сенсора» — парк-отель в Анапе: единая гостиничная инфраструктура, зелёная территория и номерной фонд, который работает как гостиничный бизнес. Корпус 19 — тот самый, что на фото ниже.
Бассейны, парк, рестораны и зоны отдыха — общие для всех корпусов. 2,2 га благоустройства и зелени внутри закрытой территории.
Номер работает под гостиничным оператором: ADR, загрузка и расходы считаются профессионально, собственник получает долю выручки.
Анапа: 280 солнечных дней в году, 5,5 млн туристов за 2024 год, 42 км песчаных и 12 км галечных пляжей.
Прогноз из коммерческого предложения застройщика: доход зависит от средней цены за ночь (ADR), загрузки и доли собственника в выручке.
Чистый доход собственника в год по прогнозу КП. ADR растёт с 7 400 до 11 480 ₽/сутки, загрузка — с 50% до 65%, доля собственника в валовой выручке — 48%.
15 325 200 ₽ · 330 000 ₽/м². ADR до 18 461 ₽/сутки, чистый доход от 979 894 ₽ в 2029 до 1 976 178 ₽ в 2038, ROI 6,4%.
12 841 200 ₽ · 410 000 ₽/м². ADR от 8 100 до 12 566 ₽/сутки, ROI 5,2% годовых.
По прогнозу КП на горизонте до 2038 года — до 9,6 млн ₽ по стандарту (92,6% цены номера) и до 15,4 млн ₽ по полулюксу (100,6%). Продажа номера в финале в расчёте не участвует.
Парк-отель задуман как работающий курорт двенадцать месяцев в году: термальная зона и крытые бассейны держат зиму, рестораны и конференц-центр — будни.
Бассейн с выходом под открытое небо, детский крытый бассейн, спа-центр с термальной зоной: русская баня, финская и соляная сауны, хаммам, криокапсула.
Гранд-лобби, конференц-центр 677 м², коворкинг, детский клуб, ресторан а-ля карт и ресторан со шведским столом, винный бутик, библиотека, тренажёрный зал с сауной, студии йоги и пилатеса.
Лобби, ресторан со шведским столом, детский клуб, библиотека, тренажёрный зал с сауной, студия пилатеса, кофейня.
Три ресторана — 1 212 м² на 458 посадочных мест, кофейня и лобби-бар на 50 мест. Детские клубы — 768 м². У отеля своя котельная и два независимых ввода электроснабжения.
Цены из коммерческого предложения. Комплектование и статус номеров уточняйте у менеджера — по мере продаж они меняются.
| Категория | Площадь | Стоимость | Цена м² | Окупаемость | ROI в год |
|---|---|---|---|---|---|
| Стандарт | 26,82 м² | 10 191 600 ₽ | 380 000 ₽ | 10 лет | до 6,0% |
| Стандарт | 27,12 м² | 10 305 600 ₽ | 380 000 ₽ | 10 лет | до 6,0% |
| Стандарт | 27,25 м² | 10 355 000 ₽ | 380 000 ₽ | 10 лет | 5,9% |
| Стандарт | 27,70 м² | 10 526 000 ₽ | 380 000 ₽ | 10 лет | до 6,0% |
| Стандарт | 27,71 м² | 10 529 800 ₽ | 380 000 ₽ | 10 лет | до 6,0% |
| Стандарт | 32,13 м² | 12 209 400 ₽ | 380 000 ₽ | 10 лет | 5,0% |
| Супериор | 31,32 м² | 12 841 200 ₽ | 410 000 ₽ | 10 лет | 5,2% |
| Полулюкс | 46,44 м² | 15 325 200 ₽ | 330 000 ₽ | 10 лет | 6,4% |
Налог на доход от размещения — 6% (УСН). Условия приобретения: уточните доступные программы ипотеки, рассрочки и материнского капитала у менеджера.
Пять шагов от оплаты до выплат. Деньги идут на эскроу-счёт до ввода отеля в эксплуатацию.
Номер приобретается по договору долевого участия. Средства собственника хранятся на эскроу-счёте до ввода отеля в эксплуатацию.
После ввода отеля в эксплуатацию оформляется право собственности на номер.
Номер передаётся гостиничному оператору AVERON: бронирования, заселение, сервис, отчётность — по договору.
Собственник получает выплаты от оператора. Отдельно — до 28 дней личного проживания в год вне периодов высокой загрузки.
Номер можно перепродать: договор с оператором переходит к новому собственнику.
1 июня 2029 года — открытие отеля. До этой даты номер генерирует дохода, а до сдачи корпуса растёт только в цене.
Стандарт — для инвестиции, Супериор — премиальный формат для отдыха и дохода, Полулюкс — для жизни и инвестиции. Все номера с полной комплектацией и профессиональным управлением.
Отделка и оснащение — по стандартам 4★: премиальный ортопедический текстиль, шумоизоляция, эргономика, сенсорное управление светом и климатом, онлайн-регистрация и цифровой ключ.
Гостиничный номер с мебелью и техникой, санузел, балкон в части категорий, обслуживание и уборка — по стандартам 4★.
Номер передаётся в профессиональное гостиничное управление: собственник не участвует в заселении, уборке и загрузке.
Номер — это объект, который можно перепродать. Спрос на готовый гостиничный продукт у моря выше, чем на пустую новостройку без отделки.
Мы пересчитали финансовую модель из КП и сравнили с альтернативой. Ниже — без прикрас, потому что клиент должен понимать, что покупает.
| Сценарий | Вложено | Доход за 10 лет | IRR | Что остаётся на руках |
|---|---|---|---|---|
| Номер «Сенсора», стандарт 27,25 м² | 10 355 000 ₽ | 9 586 000 ₽ | ≈ 0% | Номер в собственности (≈10,4 млн ₽) |
| Тот же бюджет на депозите под 14% | 10 355 000 ₽ | ≈ 38 400 000 ₽ | 14% | Деньги |
Заявленные «10 лет окупаемости» по стандарту: накопленного дохода к 2038 году хватает на 92,6% цены. Первый год в модели считается как полный (365 дней), хотя отель открывается 1 июня 2029 — то есть реально 7 месяцев. Дисконтируя поток по ставке ЦБ 14%, NPV составляет около 45% вложенного.
Есть ли у застройщика сценарий выхода в 2038–2039 и по какой цене. Сколько номеров реально в управлении AVERON: в буклете — 500 номеров при общем фонде 1 025. Какой загрузкой и ADR обоснованы 50% в первый год и 65% с 2033-го. Почему в модели нет налога на имущество, коммуналки и замены мебели.
Покупка оправдана как способ получить личное размещение 4★ у моря и сохранить капитал. Как чисто финансовый продукт она проигрывает банку. Мы готовы прислать чек-лист из 27 вопросов застройщику и оператору — отдадим до брони.
Нет. Все цифры дохода — прогноз из коммерческого предложения застройщика: они строятся на предположениях по ADR, загрузке и расходам. Реальный результат зависит от сезона, загрузки, работы оператора, коммунальных платежей и налогов. Мы показываем расчёт целиком, включая долю собственника в выручке — 48%.
Условия зависят от банка и программы: уточните актуальные ставки, минимальный первоначальный взнос и возможность материнского капитала. Пришлём расчёт под вашу сумму и срок.
Сдача здания корпуса — по графику застройщика (ориентир — II квартал 2028 года), открытие отеля — 1 июня 2029 года. До этой даты номер дохода не генерирует. Точный график передачи конкретного номера — в документах сделки.
Да, предусмотрено до 28 дней личного проживания в год вне периодов высокой загрузки. Даты выбираются по согласованию с оператором; как личный проживание влияет на начисления — уточняйте в договоре управления.
Номер можно перепродать, договор с оператором переходит к новому собственнику. Условия уступки, остаток и затраты на сделку обсуждаются с застройщиком заранее — не оставляйте это на момент сделки.
Да, организуем показ в Анапе — подберём удобное время и формат (индивидуально или онлайн с обзором).
«12 вопросов до просмотра квартиры у моря» — короткий чек-лист, который стоит взять с собой на показ. Открыть гайд →
Мы пересчитали модель из КП по их же цифрам. По стандарту накопленный доход за 2029–2038 годы — 9,59 млн ₽ при цене номера 10,36 млн ₽, то есть 92,6%. По полулюксу — 15,41 млн при 15,33 млн, там окупаемость формально есть. Мы показываем обе стороны: это честнее, чем «10 лет» на слайде, и клиент спокойнее идёт на сделку.
Пришлём актуальные цены по корпусу 19, расчёт дохода и сравнение с другими проектами у моря. Без давления — просто цифры.
